Primo capitolo del ricco lavoro redatto dall'Avv. Gaetano Mulonia denominato "Il Condominio nel suo divenire". Per leggere l'introduzione clicca qui.

CAPITOLO 1

Il Condominio

Il condominio è una delle realtà che un amministratore immobiliare può avere l'incarico di gestire oltre ai patrimoni di natura privata la cui proprietà risulta essere in capo ad un solo soggetto sia esso persona fisica o giuridica, ed ai patrimoni immobiliari pubblici o misti pubblico-privati.

La disciplina riformatoria ha specificato che anche in questi casi si applicano le regole relative all'istituto condominiale, eliminando alla radice qualsiasi precedente dubbio. L'introduzione non può esimersi dalle considerazioni sulla soggettività dell'istituto.

Il condominio ha soggettività giuridica o ne è sfornito? Il condominio è centro di imputazione di interessi e diritti autonomi o non ha queste caratteristiche che consentirebbero di conferirne la soggettività? Sgombrare subito il campo da questo dubbio è importante al fine di non ingenerare alcun dubbio, ma è altrettanto importante spiegarne i motivi. La sistematica dell'istituto è già indicativa della soluzione adottata dal legislatore, il condominio è rimasto inserito nel libro dei diritti reali del codice civile, quindi nulla è cambiato dalla regolamentazione codicistica del 1942.  Una diversa scelta di campo avrebbe spinto il redattore delle norme ad inserirlo in un diverso libro, quello delle “società”.

Non c'è , inoltre, una norma che indichi chiaramente l'imputazione della citata soggettività che sarebbe stata necessaria vista l'importanza della mancata novità.Il condominio è ed è rimasto la summa degli interessi autonomi e dei diritti di cui risultano titolari solo i condòmini nella loro qualità di proprietari delle singole unità immobiliari che si trovano in funzione strumentale con i beni comuni. Ente di gestione degli interessi autonomi dei proprietari.

In quanto ente di gestione, il legislatore del 2012 ha inteso apportare delle novità in relazione alla tenuta obbligatoria di un conto corrente intestato a tale entità e già nel 1998 l'allora, ormai datato, legislatore aveva statuito l'obbligatorietà dell'attribuzione di un codice fiscale. Ciò al fine di identificare lo stabile quale ente a cui sono da imputare tutte le fatture dei servizi resi ed il relativo e conseguente obbligo di denunciare il riepilogo annuale con la stesura del modello 770 da presentare all'Agenzia delle entrate.  Un altro segnale di una latente soggettività è la titolarità dei contratti che vengono stipulati con i terzi ( oltre al contratto di conto corrente con una banca o con l'ufficio postale) fornitori. Il contratto d'appalto per lavori di ristrutturazione edilizia, il contratto del servizio di pulizia, il contratto di somministrazione dell'acqua ove prevista comune, il contratto di acquisto del gasolio per gli impianti centralizzati di riscaldamento, e così via. Tutti questi segnali sono i naturali prodromi di una non dichiarata soggettività che, forse, ad una futura riscrittura della disciplina sarà finalmente sancita. Il quesito si pose già nei primissimi convegni tenuti negli anni '60 in cui si era fissata l'attenzione al possibile riconoscimento della soggettività del condominio ponendo l'accento da parte del Prof. Lipari alle autonome titolarità dell'ente.

Il condominio è una particolare forma di comunione disciplinato dalle norme del codice civile 1117 – 1139 e 61-72 e 155 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Le fattispecie sono le più diverse tra loro iniziando dal c.d. “condominio minimo” per finire al c.d. “supercondominio”.

Nel condominio convivono diritti di proprietà esclusiva con diritti di proprietà pro-quota condivisa delle parti comuni che stanno in rapporto di funzionalità con le prime.

Il condominio esiste, ipso iure, non appena il proprietario costruttore o proprietario esclusivo dell'intero edificio trasferisce una unità immobiliare. Sfatando un luogo comune, deve dirsi che non esiste e non è previsto alcun “atto costitutivo del condominio” esso è all'atto del passaggio del diritto di proprietà di una, se anche piccola, unità immobiliare

 Avv. Gaetano Mulonia